Как взять ипотеку по Шариату?
Как известно, ипотечное кредитования, предполагает ссудный процент, что неприемлемо с точки зрения Ислама. Как же быть тем, кто стремиться осуществлять свою деятельность, не выходя за рамки дозволенного? Мусульмане могут воспользоваться исламским методом финансирования – мушарака, точнее одной из её форм – «убывающая мушарака». Об этом подробно в нашем материале...
В соответствии с моделью «убывающая мушарака» финансист и клиент участвуют в совместной собственности на недвижимость, оборудование или коммерческое предприятие. Доля финансиста разделяется на определённое количество частей, подразумевается, что клиент будет периодически выкупать эти части, представляющие долю финансиста, увеличивая свою долю до тех пор, пока все доли финансиста не будут выкуплены полностью, а право собственности на имущество или коммерческое предприятие будет полностью принадлежать клиенту.
Убывающая мушарака, основанная на описанной модели, имеет различные формы в различных операциях. Наиболее часто она используется в жилищном финансировании.
К примеру, клиент хочет купить дом, однако не имеет для этого достаточных средств. Он обращается к финансисту, который дает свое согласие на участие в покупке этого дома. В результате 20 % цены оплачивается клиентом, 80 % — финансистом. Таким образом, финансисту принадлежит 80 % собственности дома, в то время как клиенту принадлежит 20 %. После приобретения имущества совместно клиент использует его для собственного проживания и платит аренду финансисту за использование его доли в этом имуществе. В то же время доля финансиста делится на восемь одинаковых частей, каждая из которых представляет 10 % от собственности на этот дом. Клиент даёт обещание финансисту о том, что он будет выкупать по одной части каждые три месяца. После истечения первых трёх месяцев он выкупает одну часть доли финансиста, выплачивая одну десятую цены за дом. Это уменьшает долю финансиста с 80 % до 70 %. Следовательно, аренда, выплачиваемая финансисту, также снижается на этот уровень. В конце второго периода он выкупает вторую часть, увеличивая свою долю в имуществе до 40 % и уменьшая долю финансиста до 60 %, а значит, и размер арендной платы пропорционально данной доле. Этот процесс осуществляется подобным образом до истечения двух лет, до тех пор, пока клиент не выкупит всю долю финансиста, доведя её до нуля и увеличив свою долю до 100 %.
Подобное соглашение позволяет финансисту получать арендную плату в соответствии с его долей в собственности на имущество и периодический возврат на сумму капитала посредством выкупа его доли в собственности.
Жилищное финансирование на основе модели убывающей мушарака
Предложенная модель состоит из следующих операций:
1. Создание совместной собственности на имущество (шарикат аль-мильк).
2. Предоставление доли финансиста в аренду клиенту.
3. Предоставление обещания со стороны клиента на покупку частей доли финансиста.
4. Покупка частей на различных этапах.
5. Соотнесение арендных платежей в соответствии с уменьшением доли финансиста в имуществе.
Рассмотрим каждую составляющую этой модели более подробно.
Первый шаг в данной модели — создание совместной собственности на имущество. Как было разъяснено, «шарикат аль-мильк» (совместная собственность) может получить существование различными путями, в том числе посредством совместной покупки несколькими лицами. Это было однозначно одобрено всеми школами исламского права (1). Следовательно, против создания подобного рода совместной собственности никаких возражений возникать не должно.
Второй этап данного соглашения заключается в том, что финансист сдает в аренду свою долю дома клиенту, за что ему причитаются арендные платежи. Это находится за пределами сомнений, так как не существует разногласий между исламскими правоведами в дозволенности аренды одного совладельца другому. Предметом разногласий относительно дозволенности среди исламских правоведов является ситуация, когда доля собственности сдается в аренду третьей стороне. Имам Абу Ханифа и имам Зуфар придерживались мнения о том, что доля собственности не может сдаваться в аренду третьей стороне, а имам Малик и имам Шафии, Абу Юсуф и Мухаммад ибн Хасан придерживались мнения, что доля собственности может сдаваться в аренду третьей стороне. Так как в нашем случае имущество сдается в аренду непосредственно совладельцу, все они единогласны в действительности подобной «иджара» (2).
Третий этап данной модели заключается в том, что клиент покупает различные части в доле собственности финансиста. Данный контракт также дозволен. Если доля собственности относится к земле или зданию, в обоих случаях продажа дозволена, по единогласному мнению всех школ исламского права. Значит, если доля собственности здания продаётся партнёру, то это так же дозволено, по единогласному мнению исламских правоведов. Однако существуют разногласия во мнениях относительно продажи третьей стороне (3).
Из приведённых пунктов видно, что каждая из упомянутых операций дозволена по своей сути, однако вопрос заключается в том, могут ли они быть комбинированы в одном контракте. Ответ: если все эти операции будут комбинированы между собой таким образом, что каждая из них будет условием совершения другой, то это не будет дозволенным, с точки зрения шариата, так как весьма значимым правилом исламской правовой системы является то, что один контракт не может быть предусловием другого контракта. Однако предложенная схема может предполагать, что вместо того, чтобы делать два контракта взаимообусловленными, можно использовать одностороннее обещание со стороны клиента, во-первых, взять в аренду долю финансиста и оплачивать согласованную ренту, во-вторых, выкупать различные части доли финансиста в жилье на различных этапах. Подобное предложение приводит нас к четвёртому вопросу, который заключается в возможности принуждения к исполнению обещания.
Относительно обещания сделать что-либо преобладает убеждение, что оно создает лишь моральное обязательство, которое не может принуждаться к исполнению посредством представителей закона. Однако существует множество исламских правоведов, которые придерживаются мнения, что обещания могут принуждаться к исполнению, что представители закона могут заставить обещающего выполнить свое обещание, в особенности в контексте коммерческих отношений. Можно привести рассуждения некоторых маликитских и ханафитских правоведов, которые утверждали, что обещания могут принуждаться к исполнению с помощью представителей закона в случае необходимости. Ханафитские правоведы адаптировали это мнение в отношении определённого вида сделок купли-продажи, которое называется «бай биль-уафа». Бай' биль-вафа — это специальный вид договора купли-продажи, в соответствии с которым покупатель обещает продавцу, что в любое время, когда последний вернет ему плату за дом, покупатель перепродаст ему обратно этот дом. Подобный договор был очень популярен в странах Средней Азии, и ханафитские правоведы считали, что перепродажа дома его изначальному продавцу, будучи условием первоначального договора купли-продажи, не дозволена. Если же изначальная продажа осуществлена без подобного условия, но после её осуществления покупателем было дано обещание перепродать дом её изначальному продавцу в любое время, когда продавец предложит за него ту же плату, то подобное обещание является допустимым, оно создает не только моральное обязательство, но и может быть принуждаемым к исполнению правом изначального продавца. Исламские правоведы дозволили соглашения подобного рода, основывая своё мнение на принципе:
قد تجعل المواعيد لازمة الحاجة الناس
«Обещание может быть принуждаемым к исполнению при наличии подобной нужды у общества в целом».
Даже если подобное обещание было сделано непосредственно перед осуществлением сделки купли-продажи, а сделка была осуществлена, всё это дозволяется некоторыми ханафитскими правоведами (4).
Кто-то может возразить: если обещание обратной продажи будет сделано до вступления в непосредственную продажу, это равносильно тому, что будет поставлено условие самой продажи, так как обещание будет обусловлено между сторонами в момент вступления в продажу, следовательно, даже если эта продажа будет осуществлена без дополнительного условия, она должна рассматриваться как обусловленная, так как ей предшествовало обусловленное обещание.
Ответом на это возражение может быть то, что существует большая разница между тем, чтобы поставить условие продажи, и тем, чтобы сделать отдельное обещание, не делая его условием. Если условие ясно упомянуто в момент продажи, то это означает: продажа будет считаться действительной, только если это условие будет выполнено, а это имеет такой смысл: если условие не будет выполненным в будущем, то сделка будет считаться недействительной. Это делает контракт купли-продажи зависящим от будущих обстоятельств, которые могут как произойти, так и не произойти. Это приводит к неопределённости (гарар) в контракте, что полностью запрещается шариатом.
Когда продажа не имеет никаких дополнительных условий, но одна из сторон дала отдельное обещание сделать что-либо, то эта продажа не может быть зависимой или обусловленной выполнением этого обещания. Даже если обещающий откажется от своего обещания, сделка будет считаться имеющей силу. Максимум, что может быть сделано, — это принуждение к выполнению обещания посредством представителей закона. Если сторона не способна выполнить своего обещания, то другая сторона может потребовать возместить ущерб, понесённый в результате этого.
Таким образом, очевидно, что отдельное и независимое обещание покупки не делает изначальный контракт обусловленным или зависимым. Следовательно, оно может быть принуждаемым к исполнению.
На основе приведённого выше анализа можно утверждать, что убывающая мушарака может использоваться для жилищного финансирования при соблюдении следующих условий:
а) соглашение о совместной покупке, аренде и постепенном выкупе частей доли финансиста не должны быть связаны в одном контракте. Однако совместная покупка и контракт аренды могут быть совмещены в одном документе, в соответствии с которым финансист выражает своё согласие на сдачу в аренду своей доли клиенту после совместной покупки. Это дозволенно, потому что, как было разъяснено в соответствующем разделе, иджара может осуществляться на будущую дату. В то же время клиент может подписать одностороннее обещание на постепенный выкуп различных частей доли финансиста; финансист должен принять следующее: по мере выкупа клиентом частей его доли соответственно будет уменьшаться размер арендных платежей;
б) в момент выкупа каждой части сделка купли-продажи должна осуществляться посредством обмена оферты и акцепта на соответствующую дату;
в) предпочтительнее, чтобы выкуп различных частей клиентом осуществлялся на основе рыночной цены за дом на соответствующую дату, однако дозволенно, чтобы в обещании клиента на выкуп была установлена определённая цена.
(1) См., например, Радд аль-Мухтар, 3:365-366
(2) См. Ибн Кудама, аль-Мугни, 6:137; Радд аль-Мухтар, 6:47, 48
(3) Радд аль-Мухтар, 3:365
(4) См. Джами аль-Фусулайн, 2:237 и Радд аль-Мухтар, 4:135
По материалам: https://islam.ru/
